주택담보대출이란 내가 사고 싶은 주택을 담보로 대출을 받는 것을 의미합니다. 사고 싶은 주택의 금액에 따라, 나의 갚을 능력에 따라 주택담보대출 한도가 생기는데요. 이때 쓰이는 용어들이 바로 LTV, DTI, DSR 입니다.
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주택담보대출 한도 용어 LTV
주택담보대출 용어 중 가장 많이 익숙하게 들었던 것이 바로 LTV 예요. LTV는 주택담보대출비율을 말합니다.
아파트의 실제 거래시세는 여러 요인에 의해 달라질 수 있죠. 그런 시세가 아닌 공신력 있는 기관에서 하는 기준시가(국세청 기준시가, KB부동산시세.. 등)로 주택의 담보가치를 기준으로 계산합니다. 만약 주택담보가치가 5억이고 LTV비율을 70%로 제한한다고 하면 대출 가능금액은 3.5억 원(5억 x 70%)입니다. 투기과열지구의 경우 LTV를 40%로 한다는 기사도 본 적이 있는데요. 이렇다고 하면 대출가능금액은 2억 원(5억 x 40%)이 됩니다.
이전 대선 공약 중 생애 최초 주택구매 시 주택담보대출 한도로 LTV 80%까지 적용한다고 하는데, 그 말인즉슨 5억짜리 집을 구매할 때 4억 원까지 대출을 받을 수 있으니 1억의 현금자산을 가지고 있으면 집을 살 수 있다는 의미가 됩니다.
주택담보대출 한도 기준 DTI
DTI는 총부채상환비율이라고 합니다. 소득대비 대출비율을 일정이하로 낮추기 위한 기준으로 사실상 대출상환능력을 보는 기준이라고 할 수 있습니다. 연간 값아야 할 원리금(원금+이자) 금액을 연소득으로 나누면 DTI가 나오게 됩니다. 분모가 연소득이니 소득이 높은 사람일수록 DTI가 낮게 나오겠죠.
만약 연소득이 4000만 원이라고 여기에 DTI가 50%라고 한다면, 1년간 총부채상환금액이 2000만 원 이하가 될 수 있게 주택담보대출을 실행한다는 의미입니다.
LTV 70%를 대출받는다고 하더라도 DTI가 높다면 담보대출이 실행되지 않을 수 있습니다.
연소득을 확인하는 기준은 근로자는 근로소득원천징수영수증 일거고, 사업자는 부가가치세 수입금액증명원(면세사업자는 부가가치세 면세사업자 수입금액증명원) 이 되지 않을까 싶습니다.
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주택담보대출 한도 용어 DSR | DTI와 비교
DSR은 총부채원리금상환비율입니다. DTI가 총부채상환비율이니까, 사이에 “원리금”이란 단어가 더 들어가 있습니다.
두 주택담보대출 한도 기준 모두 1년간 갚아야 할 대출 금액을 연간 소득으로 나누어 계산합니다. 다른점은 갚아야할 대출금액 기준입니다.
DTI는 담보대출을 연간 갚아야할 “원리금”으로 계산하고 주택담보대출 외 대출은 “이자 상환액”만을 계산하는 반면
DSR은 주택담보대출 외의 대출도 “원리금 상환금액”으로 계산합니다.
그러니까 DSR이 좀 더 실질적인 개인의 대출상환능력을 측정한다고 볼 수 있습니다.
안전이라는 측면에서 볼 때 DTI보다 더 보수적인 접근이라고 할 수 있겠네요.
LTV DTI DSR 용어만 알아도 관련 뉴스기사에 대한 내용이 잘 해석될 것입니다. LTV를 70%에서 80%로 올린다고 하더라도 만약 DSR 규제 제한이 지금처럼 유지된다고 한다는 이야기는, 대출받을 수 있는 한도가 늘어나긴 하지만 DSR을 측정하여 갚을 능력이 있는 사람만 규제 완화의 수혜자가 될 수도 있는 거네요. LTV 가 부동산 규제 정책의 상징적인 용어이긴 하지만 우리는 이면에 있는 DTI DSR도 잘 살펴봐야 하겠습니다.
주택담보대출 종류는 다양하게 있어요. 1주택자가 되려는 분들, 특히 생애 첫 주택이라고 한다면 잘 찾아보면 혜택이 좋은게 있습니다. 저는 주택담보대출 이자 2%대로 대출받았고, 아이가 태어나면서 0.3% 금리 우대를 받았어요. 추후에 이것과 관련해서 글한번 작성해보도록 하겠습니다.
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